Financiamento Imobiliário: Price ou SAC
Compare Price e SAC na mesma tela: quanto fica a parcela, quanto você paga de juros e para onde vai cada real.
O imóvel e o contrato
São 20% do imóvel. Quanto maior a entrada, menos juros no total.
A taxa efetiva que o banco informa na proposta, sem os seguros — eles entram nos campos abaixo.
Seguros e taxas
Seguro de morte e invalidez, cobrado sobre o saldo devedor. Sobe com a idade de quem financia e cai junto com a dívida.
Seguro de danos ao imóvel, cobrado sobre o valor dele. Não muda ao longo do contrato.
Price ou SAC
Financiando R$ 400.000,00 em 360 parcelas. Os valores já incluem seguros e taxa de administração.
Price — 1ª parcela
R$ 3.683,03
■ Última de R$ 3.583,90 · total R$ 1.315.817,34
SAC — 1ª parcela
R$ 4.618,17
■ Última de R$ 1.185,67 · total R$ 1.044.692,24
O SAC economiza
R$ 263.248,28
De juros ao longo do contrato — Juros R$ 603.242,24 · seguros e taxas R$ 41.450,00.
Mas começa mais pesado
+ R$ 935,14
Diferença na primeira parcela. É ela que o banco usa para avaliar se você tem renda para o contrato.
Repare que a parcela do Price também cai — de R$ 3.683,03 para R$ 3.583,90. O que é fixo no Price é a soma de juros e amortização; o seguro MIP incide sobre o saldo devedor e encolhe com ele.
A parcela ao longo do contrato
Para onde vai cada parcela
| Mês | Parcela | Juros | Amortização | Seguros e taxa | Saldo devedor |
|---|---|---|---|---|---|
| 12 | R$ 3.682,52 | R$ 3.325,20 | R$ 192,83 | R$ 164,50 | R$ 397.788,61 |
| 24 | R$ 3.681,92 | R$ 3.304,95 | R$ 213,08 | R$ 163,89 | R$ 395.345,02 |
| 36 | R$ 3.681,25 | R$ 3.282,58 | R$ 235,45 | R$ 163,22 | R$ 392.644,85 |
| 48 | R$ 3.680,51 | R$ 3.257,85 | R$ 260,18 | R$ 162,48 | R$ 389.661,17 |
| 60 | R$ 3.679,69 | R$ 3.230,54 | R$ 287,49 | R$ 161,66 | R$ 386.364,20 |
| 72 | R$ 3.678,79 | R$ 3.200,35 | R$ 317,68 | R$ 160,76 | R$ 382.721,05 |
| 84 | R$ 3.677,79 | R$ 3.166,99 | R$ 351,04 | R$ 159,76 | R$ 378.695,37 |
| 96 | R$ 3.676,69 | R$ 3.130,13 | R$ 387,90 | R$ 158,66 | R$ 374.246,99 |
| 108 | R$ 3.675,47 | R$ 3.089,40 | R$ 428,63 | R$ 157,44 | R$ 369.331,53 |
| 120 | R$ 3.674,12 | R$ 3.044,40 | R$ 473,63 | R$ 156,09 | R$ 363.899,95 |
| 132 | R$ 3.672,63 | R$ 2.994,67 | R$ 523,36 | R$ 154,61 | R$ 357.898,05 |
| 144 | R$ 3.670,99 | R$ 2.939,71 | R$ 578,32 | R$ 152,96 | R$ 351.265,95 |
| 156 | R$ 3.669,17 | R$ 2.878,99 | R$ 639,04 | R$ 151,14 | R$ 343.937,48 |
| 168 | R$ 3.667,17 | R$ 2.811,89 | R$ 706,14 | R$ 149,14 | R$ 335.839,52 |
| 180 | R$ 3.664,95 | R$ 2.737,75 | R$ 780,28 | R$ 146,92 | R$ 326.891,28 |
| 192 | R$ 3.662,50 | R$ 2.655,82 | R$ 862,21 | R$ 144,47 | R$ 317.003,47 |
| 204 | R$ 3.659,79 | R$ 2.565,29 | R$ 952,74 | R$ 141,76 | R$ 306.077,45 |
| 216 | R$ 3.656,79 | R$ 2.465,25 | R$ 1.052,78 | R$ 138,76 | R$ 294.004,19 |
| 228 | R$ 3.653,49 | R$ 2.354,70 | R$ 1.163,32 | R$ 135,46 | R$ 280.663,23 |
| 240 | R$ 3.649,83 | R$ 2.232,56 | R$ 1.285,47 | R$ 131,80 | R$ 265.921,48 |
| 252 | R$ 3.645,79 | R$ 2.097,58 | R$ 1.420,45 | R$ 127,76 | R$ 249.631,84 |
| 264 | R$ 3.641,33 | R$ 1.948,43 | R$ 1.569,60 | R$ 123,30 | R$ 231.631,79 |
| 276 | R$ 3.636,40 | R$ 1.783,63 | R$ 1.734,40 | R$ 118,37 | R$ 211.741,74 |
| 288 | R$ 3.630,95 | R$ 1.601,51 | R$ 1.916,52 | R$ 112,92 | R$ 189.763,23 |
| 300 | R$ 3.624,93 | R$ 1.400,28 | R$ 2.117,75 | R$ 106,90 | R$ 165.476,97 |
| 312 | R$ 3.618,27 | R$ 1.177,92 | R$ 2.340,11 | R$ 100,25 | R$ 138.640,66 |
| 324 | R$ 3.610,92 | R$ 932,20 | R$ 2.585,82 | R$ 92,89 | R$ 108.986,54 |
| 336 | R$ 3.602,80 | R$ 660,69 | R$ 2.857,34 | R$ 84,77 | R$ 76.218,74 |
| 348 | R$ 3.593,82 | R$ 360,67 | R$ 3.157,36 | R$ 75,79 | R$ 40.010,31 |
| 360 | R$ 3.583,90 | R$ 29,15 | R$ 3.488,88 | R$ 65,87 | R$ 0,00 |
Leve esta simulação com você
Gere o relatório em PDF com o gráfico e a tabela completa para guardar ou mostrar para quem te ajuda a decidir.
Price e SAC: a diferença em uma linha
Os dois sistemas pagam a mesma dívida com a mesma taxa de juros. O que muda é o ritmo. No SAC a amortização é constante — todo mês você abate a mesma fatia do saldo devedor — e, como os juros incidem sobre um saldo que encolhe, a parcela cai mês a mês. No Price a soma de juros e amortização é constante, e o que se inverte ao longo do tempo é a composição: começa quase toda em juros e termina quase toda em amortização.
A consequência é direta. O SAC começa com parcela mais alta e cobra bem menos juros no total, porque derruba o saldo devedor mais rápido. O Price começa mais leve e custa mais caro no fim. Num financiamento de 30 anos, a diferença de juros entre os dois passa facilmente de duzentos mil reais.
A escolha, então, é entre caixa hoje e custo total. Quem tem folga no orçamento economiza escolhendo SAC. Quem está no limite da renda pode precisar do Price para o banco aprovar o contrato — porque é a primeira parcela que entra na análise de crédito, e ela é maior no SAC.
A parcela do banco não é só juros e amortização
Toda simulação de financiamento imobiliário no Brasil inclui dois seguros obrigatórios e uma taxa. O MIP cobre morte e invalidez de quem financia, e incide sobre o saldo devedor — por isso encolhe junto com a dívida, e por isso custa mais para quem contrata mais velho. O DFI cobre danos ao imóvel e incide sobre o valor dele, então não muda ao longo do contrato. A taxa de administração é um valor fixo mensal.
Somados, esses custos costumam representar de 4% a 6% da prestação — o suficiente para que uma calculadora que só considere juros mostre um número que nenhum banco vai cobrar. Esta simulação inclui os três, com valores padrão de mercado que você pode ajustar conforme a proposta que recebeu.
Um efeito colateral disso surpreende quem simula pela primeira vez: no Price a parcela também cai. O nome “prestação fixa” descreve apenas a soma de juros e amortização. Como o MIP acompanha o saldo devedor, a prestação cheia de um contrato Price de 30 anos encolhe alguns por cento entre a primeira e a última.
O que mais mexe no custo final
O prazo é a alavanca mais forte, e na direção que costuma passar despercebida: alongar o financiamento reduz a parcela e aumenta muito o total pago, porque a dívida fica rendendo juros por mais tempo. Encurtar de 30 para 20 anos aumenta a parcela, mas corta um pedaço grande dos juros.
A entrada vem logo depois. Cada real de entrada é um real que não paga juros por três décadas. Os bancos costumam exigir no mínimo 20% do valor do imóvel, e dar mais que isso reduz o custo total de forma proporcional — além de melhorar a taxa oferecida em muitos casos.
Por fim, a amortização extraordinária: usar FGTS, décimo terceiro ou um bônus para abater o saldo devedor. Quando essa amortização reduz o prazo em vez da parcela, o efeito sobre os juros totais é bem maior, porque elimina justamente os meses finais de cobrança. Esta calculadora simula o contrato como assinado, sem amortizações extras.
Perguntas frequentes
Price ou SAC: qual é melhor?
Se você tem renda para a primeira parcela, o SAC é mais barato: amortiza mais rápido e cobra menos juros no total. O Price faz sentido quando a parcela inicial do SAC não cabe no orçamento ou não passa na análise de crédito do banco. Não existe um vencedor absoluto — existe o que cabe no seu fluxo de caixa.
Por que a parcela do Price não é totalmente fixa?
Porque o seguro MIP é calculado sobre o saldo devedor, e o saldo cai a cada mês. O que o Price mantém fixo é a soma de juros e amortização; a prestação cheia, com seguros e taxa, encolhe alguns por cento ao longo do contrato. Contratos corrigidos pela TR ou pelo IPCA também têm o saldo atualizado, o que muda a parcela por outro motivo.
O que são MIP e DFI?
São os seguros obrigatórios por lei em financiamento imobiliário. O MIP, de morte e invalidez permanente, quita a dívida se acontecer algo com quem financiou, e é cobrado sobre o saldo devedor — quanto mais velho o contratante, maior a alíquota. O DFI cobre danos físicos ao imóvel, como incêndio e desabamento, e é cobrado sobre o valor do imóvel.
Quanto preciso dar de entrada?
Em geral, no mínimo 20% do valor do imóvel, embora alguns programas e bancos aceitem menos. Dar mais que o mínimo reduz o total de juros de forma proporcional e costuma melhorar a taxa oferecida, porque diminui o risco para o banco. É a decisão de maior impacto depois do prazo.
Vale a pena usar o FGTS para amortizar?
Na maioria dos casos sim, porque o FGTS rende bem menos que a taxa cobrada no financiamento — abater a dívida rende, na prática, a taxa do contrato. O detalhe que mais importa é a escolha na hora de amortizar: reduzir o prazo economiza mais juros do que reduzir a parcela, embora reduzir a parcela alivie mais o orçamento no curto prazo.
A simulação considera correção pela TR ou pelo IPCA?
Não. O cálculo assume uma taxa prefixada durante todo o contrato, que é o caso das linhas com taxa fixa. Em contratos corrigidos pela TR ou pelo IPCA, o saldo devedor é atualizado periodicamente e tanto a parcela quanto o total pago sobem em relação ao que aparece aqui.
Simulação gerada em https://calculadora.agenciaf12.com.br/calculadoras/financiamento-imobiliario — Agência F12. Os valores seguem as premissas informadas por quem fez a simulação e têm caráter educativo; não são recomendação de investimento.